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泗阳县物业服务收费管理实施细则





泗阳县发展和改革局关于印发
《泗阳县物业服务收费管理实施细则》的通知

各房地产开发企业、各物业服务企业、各小区业主委员会:

  为了规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进我县物业服务行业健康有序发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规的规定,按照《省物价局 省住房和城乡建设厅关于印发<江苏省物业服务收费管理办法>的通知》(苏价规[2013]4号)、《市政府关于印发宿迁市市区物业管理办法的通知》(宿政规发[2014]5号)、《市物价局 市住房和城乡建设局关于印发<宿迁市市区物业收费管理实施细则>的通知》(宿价规〔2014〕1号)、《市住房和城乡建设局关于印发宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准的通知》(宿建发[2014]270号)和2012年12月2日泗阳县人民政府《关于印发泗阳县物业管理实施细则的通知》等规范性文件的要求,结合我县实际,在充分调研和广泛征求意见的基础上,制定了《泗阳县物业服务收费管理实施细则》(附后),报经县政府批准,现印发给你们,请认真贯彻执行ㄍ。

  附件:《泗阳县物业服务收费管理实施细则》ㄍ。
 

  

泗阳县发展和改革局
2015年6月10日
 

  

泗阳县物业服务收费管理实施细则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进我县物业服务行业健康有序发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规的规定,按照《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规[2013]4号)、《宿迁市市区物业管理办法》(宿政规发〔2014〕5号)、《宿迁市市区物业收费管理实施细则》(宿价规[2014]1号)、《市住房和城乡建设局关于印发宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准的通知》(宿建发[2014]270号)和2012年12月2日泗阳县人民政府《关于印发泗阳县物业管理实施细则的通知》等规范性文件的要求,结合我县实际,制定本实施细则ㄍ。

  第二条 本实施细则适用于泗阳县行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动ㄍ。

  第三条 政府提倡建设单位或业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理服务企业或专业管理机构、其他物业管理人(以下统称物业服务企业),鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争机制形成ㄍ。

  第四条 本实施细则所称物业服务收费,是指建设单位或业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘的具有合法资质的物业服务企业,在提供物业服务或进行物业管理时,向业主或物业使用人收取的费用ㄍ。

  物业服务收费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费、代收代缴费等ㄍ。

  第五条 县价格行政主管部门会同县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作ㄍ。

  县价格行政主管部门是本县物业服务收费行为监督管理的主管部门,具体负责制定物业服务收费管理实施细则,评估和调整普通住宅物业管理区域内实行政府指导价管理的物业服务收费标准,依法查处不执行政府指导价和未按规定进行物业服务收费公示等价格违法行为ㄍ。

  县城区物业管理办公室会同相关部门具体负责对本县城市规划区域内的物业服务企业、业主自治管理组织(包括业主大会、业主代表大会、业主委员会、业主自治委员会、物业管理委员会,以下统称业主自治组织)的监督管理工作,并负责协调指导各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办在各自的行政区域内做好普通住宅物业服务行为的监管、星级评定和日常考核,配合县价格行政主管部门做好物业服务收费行为的监督检查工作ㄍ。

  第六条 物业服务企业或业主自治组织具体负责各自物业管理区域内的物业服务收费管理工作ㄍ。

  第七条 县物业管理行业协会应团结组织本会会员单位,坚持为政府决策服务、为本行业创新发展服务的“双向服务”方针,在政府和物业服务企业之间真正发挥桥梁和纽带作用ㄍ。其主要职能如下:

  (一)协助政府组织开展对本行业的调研和统计工作,为政府制定本行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议;指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作,促进本行业科技进步ㄍ。

  (二)协助相关部门组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、诚信体系考核鉴定、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员职业资格培训工作ㄍ。

  (三)维护物业服务企业的合法权益,向政府反映物业服务企业的合理要求和建议,尽力为本会会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务等力所能及的帮助和扶持,为本会会员单位排忧解难ㄍ。

  (四)组织制定本行业的行规行约,建立健全自律机制,规范从业行为,搞好内部协调,避免恶性竞争,坚持诚信经营,维护市场秩序,引导或引领物业服务企业贯彻执行相关法律、法规、规章和价费政策,提高物业服务水平,做到服务规范、收费规范、秩序规范,树立良好形象,促进本行业的健康发展ㄍ。

  第八条 物业服务收费应区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则,分别实行政府指导价和市场调节价ㄍ。

  物业管理区域内的普通住宅前期物业管理阶段(指业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业之前的物业服务阶段)的物业公共服务费、车辆停放费和人防车位(库)及建设单位车位(库、棚,以下统称车位)的租金实行政府指导价;业主自治组织成立后,物业公共服务费等原则上优先实行政府指导价,法律、法规和规章及规范性文件另有规定的从其规定ㄍ。

  非普通住宅(别墅、公寓等国家规定的高档住宅)和非住宅(办公用房、厂房、商业或经营性用房等)物业服务收费,满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务费、代办服务费、代收代缴费等其他物业服务收费,实行市场调节价ㄍ。

  实行市场调节价的物业服务收费标准,由业主、物业使用人与物业服务企业在《物业服务合同》中约定执行ㄍ。

  

  第二章 物业公共服务收费管理

  第九条 物业公共服务费,是指物业服务企业或业主自治组织按照《物业服务合同》约定或合法决定提供具有公共性的综合管理、安保、卫生保洁、房屋及设施设备维护、绿化养护五项物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用ㄍ。

  第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成:

  (一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费和福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

  (三)清洁卫生费用(含生活垃圾清运处理服务费用);

  (四)绿化养护费用;

  (五)秩序维持费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业的固定资产折旧;

  (八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (九)管理费分摊(酬金制不含此项);

  (十)经业主自治组织同意的其它费用;

  (十一)法定税费;

  (十二)合理利润(普通住宅最高不超过8%)ㄍ。

  物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应从住宅专项维修资金中支出,不得重复计入物业公共服务费用支出或物业服务成本ㄍ。

  第十一条 物业管理区域内共用设施设备的日常运行、维护保养、保洁、绿化养护等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热价格除外ㄍ。

  物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等ㄍ。

  第十二条 物业公共服务收费按业主《房屋所有权证》记载的建筑面积计算;尚未办理权属登记的,按《房屋买卖合同》记载的建筑面积计算;未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积ㄍ。

  第十三条 业主应根据《物业服务合同》的约定缴纳物业公共服务费ㄍ。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业公共服务费的从其约定,业主负连带缴纳责任ㄍ。

  已通过竣工验收的房屋,《房屋买卖合同》、《入住通知书》约定的房屋交付日期即为房屋交付日,业主应自房屋交付之日起按月缴纳物业公共服务费ㄍ。已竣工但尚未售出或尚未交付物业买受人的,物业公共服务费由建设单位全额承担ㄍ。

  第十四条 因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的普通住宅物业,空置期间的物业公共服务费,前期物业管理阶段按《前期物业服务合同》约定标准的70%缴纳(首年度可按月全额缴纳,次年度以及之后年度可按30%的比例减免实际空置期间的物业公共服务费)ㄍ。业主自治组织成立后,由业主自治组织与物业服务企业合同约定ㄍ。

  第十五条 物业服务企业收取的物业公共服务费可采取酬金制或包干制等收费方式,具体收费方式通过《物业服务合同》约定ㄍ。鼓励物业公共服务费实行酬金制管理ㄍ。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于《物业服务合同》约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式ㄍ。

  实行酬金制收费管理方式的,物业服务企业应按照规定对物业服务各项收费建立台账,定期向业主自治组织公布各项物业服务资金的收支情况,并接受业主自治组织的核查ㄍ。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业公共服务费,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式ㄍ。

  实行包干制收费管理方式的,物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业管理区域实行单独建账,按照《物业服务合同》约定时间公布各项物业服务资金的收支情况,接受相关部门监督ㄍ。

  第十六条 普通住宅前期物业管理阶段的物业公共服务费实行政府指导价,由县价格行政主管部门会同县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室),根据物业管理的硬件设施、环境改造和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素,综合考虑普通住宅物业服务的平均成本、管理服务人员的最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数的变动情况,制定《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》(详见附件1)和《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》(详见附件2),并向社会公布ㄍ。在此基础上,每3年对普通住宅物业管理公共服务等级标准和相应的收费标准(基准价与浮动幅度)进行一次评估,根据评估结果决定是否调整ㄍ。

  业主自治组织成立后,普通住宅物业公共服务费的收费标准,应在县价格行政主管部门公布的政府指导价范围内,由业主自治组织与物业服务企业通过《物业服务合同》约定执行ㄍ。

  业主自治组织采取自行管理或自行管理与委托物业服务企业相结合管理的普通住宅物业公共服务费的收费标准,由业主自治组织或业主自治组织与物业服务企业在县价格行政主管部门公布的政府指导价范围内共同协商决定,通过《物业服务合同》约定执行ㄍ。

  普通住宅用于经营的,其物业公共服务费的收费标准,亦应通过业主或物业使用人与物业服务企业或业主自治组织共同协商,合同约定执行ㄍ。前期物业管理阶段可按普通住宅《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业公共服务费ㄍ。

  各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会按规定接管的老旧小区物业公共服务费的收费标准,由各自参照普通住宅物业管理公共服务等级收费标准的政府指导价确定ㄍ。

  第十七条 为体现对社会弱势群体的关心和照顾,对经有权部门确认的城乡居民最低生活保障对象以及残疾人、孤寡老人和特困职工家庭等社会弱势群体,普通住宅物业公共服务费减半收取ㄍ。

  第十八条 在业主选聘物业服务企业前,普通住宅的前期物业管理工作由建设单位负责,同时要尽快按照招投标管理规定,遵循公开透明、客观公正、程序合法、手续完备的原则,在价格行政主管部门和物业管理行政主管部门规定的物业管理公共服务等级标准和收费标准范围内,通过公开招投标竞争、专家评审或协议的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业,双方签订书面的《前期物业服务合同》,明确物业服务等级、服务内容、收费标准和服务人员数量,并向县价格行政主管部门和县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)备案ㄍ。

  物业服务企业应与物业买受人依据备案的《前期物业服务合同》约定的内容,签订《前期物业服务协议》ㄍ。

  建设单位与物业买受人签订的《房屋买卖合同》,应包含《前期物业服务合同》约定的内容ㄍ。前期物业公共服务费未在《房屋买卖合同》中约定的,由建设单位承担ㄍ。

  建设单位采取招投标或协议方式选聘的物业服务企业,其物业管理公共服务等级收费标准,应报经县价格行政主管部门核准ㄍ。

  第十九条 物业服务企业应自普通住宅《前期物业服务合同》签订之日起20日内,将合同报县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)和各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办备案ㄍ。备案后的合同,物业服务企业应在实施收费前10日内报县价格行政主管部门备案,同时提交《企业法人营业执照》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《中华人民共和国组织机构代码证》、《泗阳县政府采购中标通知书》或招投标单位出具的协商议标通知书(协议)、《前期物业服务合同》、《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级收费标准备案表》等ㄍ。县价格行政主管部门应将备案表在相关网站上进行公示ㄍ。物业服务企业应将备案的《前期物业服务合同》在物业管理区域内公示栏进行长年公示,公示期止于业主自治组织成立ㄍ。

  第二十条 业主自治组织成立前,普通住宅前期物业公共服务费的收费标准因服务成本变化需要调整的,物业服务企业应在县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办的组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的物业服务成本信息,向业主征询意见,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行ㄍ。

  第三章 车辆停放收费管理

  第二十一条 普通住宅物业管理区域内经规划许可或经业主自治组织依法增设的车位,按照类别和专属权益,分为业主共有车位、业主自购车位、人防工程车位、建设单位车位和非经营性停车场等ㄍ。物业服务企业应区分不同车位的类别、专属权益和管理服务成本等因素,通过《物业服务合同》约定,向使用人、专有权人或管理权人收取车辆停放费或租金ㄍ。

  车辆停放费包括汽车停放费、非汽车停放费ㄍ。

  租金是指车位的专有权人或管理权人将车位采取租赁方式,出租给使用人所收取的费用ㄍ。

  非经营性停车场是指普通住宅物业管理区域内为业主或物业使用人免费提供车辆停放服务的无人值守的露天公共停车位ㄍ。

  第二十二条 普通住宅物业管理区域内车辆停放费主要包括用于车位的公共设施设备运行能耗和日常维护保养、保洁、秩序维持、管理服务人员工资、法定税费等成本及合理利润ㄍ。业主共有车位的车辆停放费,还应包括合理收益部分,用于对占用公共资源的适当补偿ㄍ。

  车位的照明、用水应单独装表计费,向使用人分摊ㄍ。照明、用水费用已计入车辆停放费成本的,不再另行分摊ㄍ。

  业主对车辆停放有保管要求的,应与物业服务企业另行签订《车辆保管服务合同》ㄍ。

  第二十三条 普通住宅物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行ㄍ。

  需要占用业主共有的道路或其他场地停放车辆的,由业主自治组织决定并缴纳车辆停放费ㄍ。业主自治组织成立前,物业服务企业可根据《前期物业服务合同》约定收取车辆停放费ㄍ。业主自治组织成立后,需要占用业主共有的道路或其他场地停放车辆的,物业服务企业应提请业主自治组织决定,并依法办理有关手续和公示ㄍ。

  业主共有车位实行包月、包年停放管理并收费的,包年停放时限最长为1年,车辆停放费包年收费总额不得高于包月收费累计总额ㄍ。

  业主共有车位车辆停放费所得收益的70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可用于补贴物业公共服务费不足ㄍ。

  第二十四条 物业服务企业收取车辆停放费,必须安排专人负责车辆进出停车场(点)的管理,有序停放,并做好卫生保洁等工作ㄍ。

  第二十五条 在普通住宅物业管理区域内的公共或共有或共用停车场所等特定空间停放车辆收费是根据停车场所类别、专属权益、服务形式、管理服务成本、合理利润等不同因素,由物业服务企业依据《物业服务合同》,比照《泗阳县普通住宅物业管理区域内车辆停放服务收费项目和标准》收取车辆停放费(详见附件3)ㄍ。

  非住宅物业管理区域内的车辆停放费,包括商场、娱乐场所、宾馆酒楼、写字楼等建筑物的配套停车场(点),仍按照《泗阳县发展和改革局、泗阳县城市管理局关于印发<泗阳县车辆停放服务收费管理规定>的通知》(泗发改费[2013]6号)中《泗阳县公共停车场(点)停车服务收费标准》执行ㄍ。

  在同一物业管理区域内(车辆停放区域内)同类车位的收费标准要保持一致,地下与地面的车辆停放费标准应保持合理的比价ㄍ。

  第二十六条 普通住宅物业管理区域内应设置一定比例的业主临时停车位,对业主或物业使用人的车辆实行不固定车位、先到先停等有效管理方式ㄍ。

  在满足业主停车需要的前提下,有条件的普通住宅物业管理区域内还可依法设置外来车辆临时停车位ㄍ。

  临时停车位的设置和是否收费,前期物业管理阶段,由《前期物业服务合同》约定;业主自治组织成立后,由业主自治组织自行决定ㄍ。

  临时停车位可实行计次收费管理,计次收费应约定不少于3小时的免费停放时限ㄍ。业主自治组织另有决定的从其决定ㄍ。

  临时停车位收费还应在临时停车场(点)设置收费公示牌,同时公布服务者或管理者姓名,物业管理行政主管部门和价格行政主管部门的投诉举报电话ㄍ。

  第二十七条 普通住宅物业管理区域内有专人管理的封闭式、半封闭式公共、共有车位停放非汽车车辆的收费,前期物业管理阶段,物业服务企业可按照《前期物业服务合同》约定收取非汽车车辆停放费;业主自治组织成立后,由业主自治组织自行决定ㄍ。

  第二十八条 普通住宅物业管理区域内经规划许可配建的人防车位、建设单位未出售或未附赠的车位等非业主共有的车位,专有权人或管理权人可采取租赁方式,将车位出租给使用人ㄍ。租金标准为:人防车位最高为120元/月,建设单位车位室内最高为150元/月、室外最高为100元/月,下浮不限(详见附件3)ㄍ。具体租金标准由租赁双方在政府指导价范围内通过合同约定向使用人收取,也可委托物业服务企业或业主自治组织代收代缴,分别核算ㄍ。

  人防车位收取的车辆停放租金应依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出ㄍ。

  业主出租自购车位的,租金实行市场调节价ㄍ。

  第二十九条 物业服务企业对非业主共有的车位及其配套的停车设施提供日常维护管理服务的,可按合同约定向车位专有权人或管理权人收取车位服务费,具体收费标准由双方在政府指导价范围内协商确定ㄍ。

  已按规定缴纳物业公共服务费的业主产权车位,不重复收取车辆停放费;未计入业主产权面积的私有车库,照明、用水等装表入户的,不缴纳车辆停放费ㄍ。

  建设单位在首先满足本普通住宅物业管理区域内业主的购买和承租需要后多余的车位,可作为临时停车位,向社会开放,以缓解停车难的现象,并向车主收取车辆停放费ㄍ。包月、包年停放的,其车辆停放费标准可参照本普通住宅物业管理区域内业主车辆停放费的相应标准执行ㄍ。临时停放的,其计次或计时收费参照《泗阳县发展和改革局、泗阳县城市管理局关于印发<泗阳县车辆停放服务收费管理规定>的通知》(泗发改费[2013]6号)中《泗阳县公共停车场(点)停车服务收费标准》执行ㄍ。

  第三十条 对进入物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆,物业服务企业或业主自治组织不得收取任何费用ㄍ。

  第四章 其他物业收费管理

  第三十一条 特约服务费,是指物业服务企业为了满足部分业主、物业使用人的要求或接受委托提供特约服务而收取的费用ㄍ。

  特约服务费的具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务标准和服务质量通过《物业服务合同》约定执行ㄍ。

  第三十二条 代办服务费,是指物业服务企业接受业主或物业使用人的委托,提供代办服务时向委托人收取的费用,包括门禁证(卡)工本费、住宅装饰装修建筑垃圾代办清运处理服务费等ㄍ。

  第三十三条 住宅房屋装饰装修建筑垃圾应由物业服务企业及时清运处理,可向业主收取住宅房屋装饰装修建筑垃圾代办清运处理服务费,其收费标准不超过1元/平方米(按《房屋所有权证》记载的建筑面积计收)ㄍ。如业主按物业服务企业要求及时自行清运处理的,物业服务企业不得强行服务并收费;业主未按物业服务企业要求及时清运处理的,物业服务企业可直接代为清运处理,并按不超过上述标准向业主收取住宅房屋建筑垃圾代办清运处理服务费ㄍ。

  非住宅业主或物业使用人装饰装修房屋的,应向县城市管理部门或机构缴纳非住宅房屋装饰装修建筑垃圾代办清运处理费,缴费标准按宿迁市有关文件规定执行ㄍ。物业服务企业接受县城市管理部门或机构委托代办清运处理非住宅房屋装饰装修建筑垃圾的,其代办清运处理服务费由合同双方根据服务内容、服务标准和服务质量协商确定ㄍ。

  第三十四条 新建住宅小区或新安装门禁系统的住宅小区,对业主、物业使用人和其车辆实行出入证(卡)管理的,建设单位、物业服务企业应为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证、电梯卡和每车免费配置不少于1张门禁出入证(含IC卡)ㄍ。

  业主自治组织成立后,实行出入证(卡)管理的,由业主自治组织与物业服务企业协商约定ㄍ。业主自治组织对实行出入证(卡)管理另有决定的,从其决定ㄍ。

  业主另有需求或因保管不善丢失、损坏出入证(卡)申请补办的,物业服务企业可收取补办出入证(卡)工本费10元/证(卡)ㄍ。

  车辆蓝牙识别卡可收取工本费30元/卡ㄍ。

  第三十五条 代收代缴费是指物业服务企业接受专有权人、管理权人或专业经营单位委托,向业主或物业使用人收取的费用ㄍ。

  物业服务企业接受专有权人、管理权人或专业经营单位委托代收代缴费用的,可根据约定向委托人收取代收代缴手续费,但不得向业主或物业使用人收取代收代缴手续费等额外费用ㄍ。代收代缴手续费标准由委托方和受托方协商约定ㄍ。

  代收代缴费包括物业管理区域内的物业公摊费用,非业主共有的车位租金,以及非住宅业主或物业使用人的房屋装饰装修建筑垃圾代办清运处理费等由物业服务企业负责代收代缴的费用ㄍ。

  第三十六条 前期物业管理阶段,物业公摊费用由物业服务企业负责代收代缴;业主自治组织成立后,物业服务企业是否代收代缴由业主自治组织决定;业主自治组织自行缴纳物业公摊费用的,参照代收代缴费管理ㄍ。

  物业服务企业代收代缴物业公摊费用,应单独列账,按实际支出和约定的分摊方式向业主或物业使用人合理分摊ㄍ。分摊办法应通过《物业服务合同》约定,合同中没有约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊ㄍ。

  第三十七条 普通住宅物业管理区域内物业公摊费用,是指业主或物业使用人按规定应共同承担分摊的公共水电气热费用、住宅电梯的检测和日常运行电费及维保费、未移交给供水企业管理的住宅二次供水设施设备的检测和日常运行电费及维保费ㄍ。

  第三十八条 公共水电气热费用包括电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房、通风设施、背景音乐等共用设施设备的日常运行电费及公共照明、公共用水、公共用气、公共用热等费用,物业服务企业要单独装表计费,并单独列帐,公开向业主合理分摊(物业服务企业办公场所的水电气热费用不得向业主分摊,空置物业业主的公共水电气热费用可按正常分摊费用的70%分摊)ㄍ。

  普通住宅的电梯检测费(年检费)、日常运行电费及维保费,由电梯住宅的业主或物业使用人承担(在免费保修和免费保养期限内不得向业主分摊电梯检测和维保费用)ㄍ。前期物业管理阶段,对空置的电梯住宅,经业主向物业服务企业书面告知后,空置期间不得分摊电梯运行电费;业主自治组织成立后,是否分摊及分摊方式由业主自治组织决定,合同约定ㄍ。居住在地面上第一层(紧挨着地面这一层)的业主可不支付电梯检测费(年检费)、日常运行电费及维保费;原始设计电梯不停靠的楼层,业主如需使用电梯,按合同约定结算与分摊相关费用ㄍ。物业服务企业受业主自治组织的委托,负责对本住宅小区电梯的日常管理工作ㄍ。

  未移交给供水企业管理的住宅二次供水设施设备的检测及日常运行电费、维保费,由使用二次供水设施设备的住宅业主或物业使用人承担ㄍ。

  第三十九条 业主或物业使用人应自房屋交付之日起开始分摊物业公摊费用ㄍ。

  根据约定或合法决定,已将电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备的日常运行、维保费用计入物业公共服务成本的,不得向业主重复分摊ㄍ。

  未出售或未交付给业主使用等非业主原因的房屋,物业公摊费用由开发建设单位全额承担ㄍ。

  第四十条 物业服务企业可通过《物业服务合同》约定预收物业公摊费用,首次预收标准由物业服务企业预测算,预测算物业公摊费用的明细内容应附在合同中,以后每次预收标准应为上次实际缴费的分摊标准ㄍ。对预收的物业公摊费用,物业服务企业应每月或每季度按实与业主进行一次结算,多退少补ㄍ。结余部分也可转为下次预付费ㄍ。

  第四十一条 在物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应向最终用户收取有关费用ㄍ。

  第四十二条 物业服务企业提供物业服务时收取的保证金、押金应符合相关规定,严禁以保证金、押金等形式变相乱收费ㄍ。

  房屋装饰装修实行保证金制度ㄍ。物业服务企业按规定对业主或物业使用人房屋装饰装修行为进行管理,可按住房和城乡建设行政主管部门的规定向业主或物业使用人收取房屋装饰装修保证金ㄍ。业主或物业使用人对房屋进行装饰装修的,应事先告知物业服务企业,物业服务企业应将房屋装饰装修的时间、禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人ㄍ。物业服务企业为保护房屋共用部位、主体结构和共用设施设备免受损坏,可向业主或物业使用人按住宅房屋500元/户、非住宅房屋20元/平方米(按《房屋所有权证》记载的建筑面积计费)收取房屋装饰装修保证金ㄍ。房屋装饰装修完毕,经察看房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏,物业服务企业必须在1个月内全额退还房屋装饰装修保证金ㄍ。若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏,应由业主或物业使用人承担赔偿或修复的责任,如业主或物业使用人自愿选择赔偿的,其赔偿费用标准由物业服务企业商业主或物业使用人同意后委托有资质的评估机构进行估价,并从房屋装饰装修保证金中抵付,不足部分由业主或物业使用人承担;房屋装饰装修保证金抵付赔偿费用后如还有余额,物业服务企业必须在1个月内退还业主或物业使用人ㄍ。

  第五章 收费行为规范

  第四十三条 物业服务企业或业主自治组织应遵守价格法律、法规和规章,执行价格政策,加强价格自律,严格履行《物业服务合同》,服务质量和收费标准应质价相符ㄍ。

  第四十四条 物业服务企业或业主自治组织的物业服务收费应事先约定,体现自愿委托、服务有偿的基本要求,不得强制服务并收费或只收费不服务ㄍ。

  第四十五条 物业服务收费实行明码标价公示制度ㄍ。物业服务企业或业主自治组织应在物业管理区域内显著位置(收费场所、业主出入口)设置专门公示栏,长年公示并及时按实变更物业服务企业名称、法定代表人或负责人姓名、联系方式、服务投诉电话和合同(协议)约定的物业服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、收费项目、计(收)费方式、收费标准、收费依据等,不得向业主或物业使用人收取任何未予公示的费用ㄍ。业主对物业服务收费提出质询,物业服务企业和业主自治组织应及时答复,接受业主或物业使用人的监督ㄍ。

  第四十六条 物业服务收费实行财务账目公开公示制度ㄍ。物业服务企业或业主自治组织应在物业管理区域内显著位置(收费场所、业主出入口)设置专门公示栏,每季度或每半年公示一次共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,各项物业公摊费用的分摊方式、收缴金额、缴费票据、结余处理等收支情况;每年1月份和7月份分别公示一次物业公共服务收费、车辆停放收费、经营设施收益和物业公共服务成本费用等收支情况;财务收支账目公示时间应不少于1个月,并向业主大会报告,接受全体业主、物业使用人、县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会的查询和监督,并负责答复ㄍ。

  第四十七条 物业服务企业或业主自治组织应完善内部财务管理制度,强化成本和收支管理,要按照《物业服务合同》的约定将物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费、代收代缴费等分别单独列账,独立核算ㄍ。同一物业服务企业同时服务多个物业管理区域的,其各项物业服务收费成本费用等收支情况也应按物业管理区域分别核算ㄍ。

  第四十八条 物业服务企业或业主自治组织应按照税务部门规定使用规范票据进行收费ㄍ。

  第四十九条 物业服务企业或业主自治组织可根据合同约定预收相关物业费,约定的最长预收期限为:物业公共服务费和物业公摊费用等不超过1年(不包括计次车辆临时停放费),车位租金不超过3年ㄍ。

  第五十条 业主或物业使用人应按照《物业服务合同》的约定和有关规定及时足额缴纳物业服务费用ㄍ。凡未按照《物业服务合同》约定缴纳物业服务费用的,物业服务企业或业主自治组织可上门催缴;催缴后仍不缴纳所欠费用的,可在物业管理区域内显著位置对欠费业主的姓名、住址、欠费金额、欠费时间和所在单位予以公示,督促其限期缴纳;逾期不缴纳的,物业服务企业或业主自治组织可依法申请仲裁或向人民法院起诉追缴ㄍ。对恶意欠缴物业费的业主,可将其欠缴物业费的行为记入全县诚信档案ㄍ。

  物业所有权发生转移时,业主或物业使用人应与物业服务企业或业主自治组织结清所有物业服务费用,并将相关结清凭证提交房屋登记机构或由物业服务企业、业主自治组织向房屋登记机构出具相关证明ㄍ。

  第六章 管理监督

  第五十一条 县价格行政主管部门应对实行政府指导价管理的普通住宅物业公共服务费实行成本监审或等级认证制度ㄍ。物业服务企业应按照价格行政主管部门的要求,如实反映情况,提供真实有效的成本资料ㄍ。

  第五十二条 县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)应及时组织制定或修订、完善《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》,加强对物业服务企业物业服务行为的监管ㄍ。

  县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)应会同县价格行政主管部门,加强对物业管理招投标价格行为及履行合同全过程的监管ㄍ。

  第五十三条 物业服务企业未按《物业服务合同》约定内容提供服务或服务未达到约定标准,前期物业管理阶段由建设单位负责监管履行到位;后期物业管理阶段由业主自治组织与县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办负责监管履行到位ㄍ。因物业服务企业违约行为侵害业主合法权益或造成业主财产损失的,业主或业主自治组织可依法申请仲裁或向人民法院起诉赔偿ㄍ。

  业主自治组织作出的决定违反相关法律、法规和规章及规范性文件规定的,由县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)责令其限期改正或撤销其决定,并通告全体业主ㄍ。

  业主自治组织作出的决定侵害业主合法权益或造成业主财产损失的,受侵害的业主可依法向人民法院起诉,申请撤销决定,赔偿损失ㄍ。

  第五十四条 县价格行政主管部门、县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办应加强对物业服务企业或业主自治组织物业服务收费行为的监督管理ㄍ。

  五十五条 县价格行政主管部门应加强对物业服务收费行为的监督检查ㄍ。物业服务企业或业主自治组织有下列行为之一的,由县价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规、规章和规范性文件的规定实施价格行政处罚,并通报给县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)、各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会:

  (一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

  (二)不按照规定提供服务而收取费用的;

  (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

  (四)强制或变相强制服务并收费的;

  (五)不按规定实行明码标价的;

  (六)未按法定要求公示或失实公示各项物业服务收费、经营设施收益和物业公共服务成本费用及各项物业公摊费用等收支情况的;

  (七)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托,代收代缴有关费用时向业主或物业使用人收取代收代缴手续费等额外费用的;

  (八)其他违反价格法律、法规、规章规定和价格政策的行为ㄍ。

  五十六条 物业服务企业或业主自治组织未按规定退还相关押金、保证金的,由县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)督促退还ㄍ。

  物业服务企业或业主自治组织不按《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》提供服务,没有建立健全财务管理制度,未按规定对物业服务各项收费建立台账,并按合同约定公布财务收支状况的,由县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)会同各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会督促整改ㄍ。

  第七章 附则

  第五十七条 各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会按规定接管的老旧小区住宅物业,委托居(村)委会或聘请物业服务企业管理的,其物业服务收费行为由各乡镇人民政府、各街道办事处、各园区(场)管委会物管办参照本实施细则进行监督管理ㄍ。

  第五十八条 本实施细则实施前已签约的《物业服务合同》尚未到期的,仍按原合同约定执行ㄍ。

  第五十九条 本实施细则尚未明确和不尽完善之处可参照《市政府关于印发宿迁市市区物业管理办法的通知》(宿政规发[2014]5号)、《市物价局、市住房和城乡建设局关于印发<宿迁市市区物业收费管理实施细则>的通知》(宿价规〔2014〕1号)中的相关规定执行,并由县价格行政主管部门、县物业管理行政主管部门(县城区物业管理办公室)在各自职权范围内负责解释ㄍ。

  第六十条 本实施细则自发布之日起施行ㄍ。县发展和改革局、县住房和城乡建设局2011年9月1日印发的《关于印发<泗阳县物业服务收费管理实施办法>的通知》(泗发改费〔2011〕45号)中与本实施细则规定相抵触的内容同时废止ㄍ。

  附件:

  1.《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》ㄍ。

  2.《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》ㄍ。

  3.《泗阳县普通住宅物业管理区域内车辆停放服务收费项目和标准》ㄍ。

 

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